隨著深圳城市優質土地資源的日益稀缺，房地產增量市場出現天花板，存量市場則成為了地產商們新的聚焦賽道，城市更新被看作加強企業開發儲備的重要途徑,能否在銀行拆遷貸放款前獲取前融資金，是房地產企業獲取城市更新項目、推進項目的重要因素。但自2020 年以來，“三道紅線”“兩道紅線”政策給房地產行業融資環境套上“緊身衣”，2021 年以來多地銀保監下達相關通知，要求商業銀行對涉房貸款進行嚴格排查，要求轄區內銀行配合監管核查已發放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。

基于此，摸排、梳理地產行業前融模式，找準適合公司的前融模式尤為重要，且對公司制定計劃、獲取項目、洽談合作條件等方面有著積極的作用，具體如下：

一、城市更新項目前期融資普遍存在的困境

（一）資質因素：項目公司在正式取得實施主體或合作主體資格之前相當于“殼公司”，機構找不到“抓手”，項目公司無任何確定性的資產價值可為融資提供擔保，也無任何還本付息的收益來源，多數項目，特發方作為股東，無法在前期提供相應擔保。金融機構的顧慮為，項目公司沒有主體資格，且項目的擔保不足。

（二）城市更新政策因素：政策變更導致的不可測性，如項目被納入綜合整治范圍；項目公司取得意向合作方資格后無法取得正式合作主體或實施主體的資格等。金融機構擔憂相關的政策發生根本變化。

（三）項目風險：項目本體面臨的各種疑難雜癥，比如項目用地歷史遺留問題無法解決，合法用地比例不足導致無法申報，拆遷談判久拖不決，規劃調整導致項目無法推進等，任何一個疑難或節點性問題都有可能導致前融機構退出無望并深陷其中無法自拔。金融機構擔憂城市更新項目不能按照計劃，進行推進。

（四）宏觀調控：自2020年以來，受房住不炒政策的影響，地產行業的融資不斷收緊，地產行業的前融受到了很大程度的影響。

二、當前地產同業主流的前融模式

（一）境外發債。境外發債分兩種模式，跨境直接發行、跨境擔保發行，此業務的優勢為：價格便宜綜合成本一般在年化5%左右，資金使用相對靈活。劣勢為：需國資委、外匯管理局，國家發改委等機構審批通過，流程較長難度較大。目前，國泰君安、鴻升證券等金融機構與越秀地產等房企采用境外發債模式合作融資。

（二）私募可轉債。私募可轉債無評級、承銷、法律意見書等強制要求，交易結構簡單，項目公司在前海股權交易中心備案發行可轉債，并由投資者認購。其優勢為：資金使用較靈活，既可以備案發行數年的債券，也可以發行一年以內的債券，或者可以選擇在發行長期債券的同時，約定好贖回條件，由發行人提前以一定價格把債券買回。劣勢為：投資者不易找，融資成本較高，年化12%以上（TOD項目前期采用此模式融資，年化利率18%）。目前，前海股權交易中心等金融機構，與星河集團、花伴里等房企采用此模式合作融資。

（三）基金、信托股權融資。基金、信托公司與地產公司按股權比例，出資成立SPV公司并控股項目公司。項目需要融資時，在SPV公司層面，雙方按股權比例出資。雙方在協議中約定資金的退出節點及方式。此類融資用款比較靈活，甚至能繞道用于支付地價。市面上一般價格為10%左右。此項融資具有排他性，一般不能與銀行貸款等其他融資并存，需結清后方可辦理其他融資。退出時由地產公司收購基金、信托在SPV層面的股權份額，達到回購。此業務優勢為：是行業主流前融模式，業務、產品較成熟，融資成本相對可控，在10%左右；劣勢為：需成立SPV，由金融機構持有股權，要簽訂對賭協議。目前，平安信托、平安不動產、中航信托、前�；�礎投資、深圳資產等金融機構，與佳兆業、星河、萬科、花樣年、金地等房企采用此模式合作融資。

（四）不良資產收購暨債務重組方案。此融資模式的核心是以項目公司違約或觸發不良為前提，采用受讓股東的債權，以項目公司為借款主體，置換股東借款融資。待項目達到銀行城市更新貸款的放款條件后，用銀行貸款償還資管公司融資。融資期限可商定，一般最長為2年，年化利率不低于9%。其優勢：業務模式簡單，不用設置夾層，后期可用銀行貸款置換，利率相對較低9%左右，經溝通，東方資產的增信措施中特發方可不提供擔保，由小股東提供全額擔保。長城、信達資產則只需要特發、小股東按股權比例擔保。其劣勢為：近期東方資產被單一指導，業務暫停；信達、長城需要提供股權過戶式擔保，特發作為國有企業股權過戶比較困難，民營小股東對于股權過戶又比較擔心；此模式的案例較少，有一定的不確定性。

三、結論

經與金融機構、地產同業溝通了解，城市更新主要的融資模式為上述四種，其中，“境外發債”、“私募可轉債”落地的難度較大,但剩余的兩種模式“基金、信托股權融資方案”“不良資產收購暨債務重組的融資方案”，有一定的可操作性，具體為：

“基金、信托股權融資方案”,在同業前融中占比較高，此模式對特發地產而言涉及到股權變更，難度較大。但對于民營合作方比較適合，但在設計方案時，需要在民營股東的上層設置SPV，用于規避主體資格公示、審查的相關要求。

“不良資產收購暨債務重組的融資方案”，東方資產的方案較為適合特發地產，雖案例較少，但具備一定的可行性、可操作性，但東方資產房地產貸款占比較高，被銀監單一指導，業務叫停，未來是否能夠開展合作，情況不明朗。長城、信達則需要股權過戶式質押，特發作為國企，股權過戶比較難落地，民營合作方對于股權過戶顧慮多，比較抗拒。其他資產公司還在不斷接洽、跟蹤了解。

房地產行業融資趨勢是監管越來越嚴格，融資環境、產品也不斷變化，財務部將積極與金融機構溝通，同時加強與地產同業交流。不但要打通業務部門與財務部的溝通屏障，及時掌握城市更新的相關政策，還要動態了解融資監管情況，更要充分了解外部環境、行業情況，對市場保持敏感度。在滿足監管要求的前提下，積極開拓，勇于創新，為公司拓寬前融渠道。